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    新银河娱乐平台设计公司 2017-10-26 点击次数泪闻:568次

    前营销是房地产开发的龙头晃话。1995年以来步阑,全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊铝僵蛾,现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈媒氰哼,粗放型经营已经不行了呵。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地醒,必须了解市扯槐碳拧,熟知市炒摺,实施“重心前移”的市场定位婪。这时呜辉冉,国内不少房地产企业递潞,尤其是从事地产代理的企业卸,纷纷投入人力炔、物力肋想,进行房地产营销策划问题研究峨。之后俏寄律,全国大中城市相继展开房地产市场营销大战姆白,群雄逐鹿品牌猎化清,使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中渡。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事小。 www.mosheji.com

       房地产营销策划的重要环节

       按照现代市场营销观念漠蔷,营销策划要贯穿房地产开发经营的始终理担矗。前营销与后期的销售(推销)一样坷寒饥,都是房地产营销链中不可缺少的一环硷毙。当开发商有了投资意向后使涂,通过对房地产市场的供求晚姑、软环境的调查与分析锑馁箩,以及对市场的定位缝细,财务上的可行性分析等一系列前营销活动痊容记,最终作为投资决策毫叙福。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性敖伍,因此陶,与房地产开发的后期推销工作相比隆奋,前营销还是房地产策划的最重要的组成部分描剃。如果没有前营销的介入侥讹挤,开发商就很难真正把握市场需求停,其开发出来的商品房也无法顺利的销售嫡局,甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险癌。

       房地产营销策划的最前端

       房地产开发大致要经历如下阶段狡喉棵:投资意向炉、地块选择辑、市场调查水掂、产品定位妊、投资报酬分析孩、投资决策筛盾拳、方案设计屠、建筑规划褐栖、广告企划夺、业务行销段莫、物业管理佩、企业形象整体策划等胜八涛,对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”分。从房地产开发整个过程看宛,房地产的前营销与后期的推销工作相比圈芥,则处于整个营销策划的最前端偷。这里应该说明两个问题鞭。第一隆戎蚊,前营销不同于房地产开发的前期工作颗浓逛。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里嫌,把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策绿厂、前期工作械袍略、建设阶段卜诧联、租售阶段辉、物业管理等几个阶段久茸,认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后磕竟币,在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作葡怒。由此可见烹苇,前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动钒。第二沫起郡,前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动隶。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出瑞欢:“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作僳,而是凭自己的感觉飞隆侣、老经验得出一些粗造的产品概念”力,他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动扩。笔者认为腔困,前营销是在“拿到地块”之前烦船魔,因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策腾箩坝。其实滦,如果地产市场是规范的枯册甫,“拿到土地”也应包括在前营销里拼。如当今使用权的招投标挂牌出让快,土地使用的位置路、面积殴、功能寒斡、容积率等等都已明白地告诉投资者狼辟涸,即便于给投资者作决策之用稻航萌。至于“拟应将项目的总体规划尼、建筑景观设计划分在内为宜”的提法幂,是不妥的暑沤谦,这应是“前期工作”的内容坚。

       房地产企业发展的长远战略

       前营销尽管处于房地产开发的早期合,是营销策划的前端嘉长,但是侨,对于一个房地产开发项目来说沁,前营销做得好坏荆靡费,直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售饺,是否能够按期收回投资并为企业带来利润食惜,可以说前营销是房地产开发成本的关键匆蝗。对于一个房地产企业来说丛,也只有通过前营销策划弟,找准目标人群蚂釜,进行产品市场的恰当定位我迟炔,通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌皋蠕,才能使企业长久地立于不败之地寝。因此艘,前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的秋肃怒、长远的战略抄睹扇。 包装设计公司

       前营销策划工作的误区与问题

       在我国哗喘,1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除霉,某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下匙,进入1998年之后脾,整个宏观经济环境又渐趋宽松泉盛,房地产又开始升温巫蓝泌,2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕辜叉。尤其是2002—2003年奖普规,房地产开发的各项指标增幅均在30%左右逢虽。据有关部门统计牌,2003年全国有11个省嘛虾枪、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%下,35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%滩。房地产投资的过快增长颂,势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求连柯敖,房地产的空置率迅速上升毙喂半。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的怯,但笔者认为溶,房地产开发商营销策划不力丢蘑,尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因辣谁汤。      

       其存在的误区与问题主要表现在碎帕:

       重后期推销 轻前期营销五,本末倒置 标志设计公司

       尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性脓寝寿,但却不知道什么是营销狡晌。甚至把营销等同于推销建泡挥,常见的做法有如下几点唯摔:一是成立公司信聚、立项目浇桅簿、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划僳讨,在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研达蔚,但要么是全国范围的资料陇鼓参,本市资料不详签谋,要么资料的获取缺乏可靠的依据蛔,要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”腑。总之顾八探,他们都不大重视“前营销”没,从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期掳。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视亭缺,即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动艘侧。

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