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    新银河娱乐平台设计公司 2017-10-26 点击次数鹤默:628次

    前营销是房地产开发的龙头缸科汕。1995年以来卯茂,全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊匈汹,现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈零碌,粗放型经营已经不行了察。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地祟冯,必须了解市程裁客妗,熟知市尘椤,实施“重心前移”的市场定位陶。这时镐,国内不少房地产企业写姥惜,尤其是从事地产代理的企业茫煎,纷纷投入人力铂颧阑、物力梯缄,进行房地产营销策划问题研究羔。之后贬患,全国大中城市相继展开房地产市场营销大战蒜非挽,群雄逐鹿品牌活式,使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中孺低。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事屋桥非。 www.mosheji.com

       房地产营销策划的重要环节

       按照现代市场营销观念沦颅级,营销策划要贯穿房地产开发经营的始终畦掸衫。前营销与后期的销售(推销)一样沧,都是房地产营销链中不可缺少的一环嚷悲。当开发商有了投资意向后喀蹄唬,通过对房地产市场的供求滴清扭、软环境的调查与分析摩存泵,以及对市场的定位嘲狠项,财务上的可行性分析等一系列前营销活动甸倪,最终作为投资决策蒲疤。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性毋喘,因此杏佬挽,与房地产开发的后期推销工作相比珐,前营销还是房地产策划的最重要的组成部分昧舱单。如果没有前营销的介入练蔼,开发商就很难真正把握市场需求涛宝搏,其开发出来的商品房也无法顺利的销售前揉摆,甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险焊堆。

       房地产营销策划的最前端

       房地产开发大致要经历如下阶段妥:投资意向晴骨、地块选择桶疟、市场调查茶伦、产品定位佰奠、投资报酬分析灰入、投资决策松阿遍、方案设计商勉疼、建筑规划息、广告企划邯粟、业务行销溅剩芹、物业管理抵设湘、企业形象整体策划等痞,对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”奈道描。从房地产开发整个过程看昏粕,房地产的前营销与后期的推销工作相比都,则处于整个营销策划的最前端忍挺。这里应该说明两个问题些奖。第一懒,前营销不同于房地产开发的前期工作秤肛。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里荣始,把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策辟渴诧、前期工作铃破举、建设阶段晶伺、租售阶段谓爬氦、物业管理等几个阶段夯哦姑,认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后秀惹零,在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作很坪拳。由此可见唉奠星,前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动痰。第二廉,前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动悍弄。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出齐锹:“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作秋撬敌,而是凭自己的感觉彩烧推、老经验得出一些粗造的产品概念”围缮恒,他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动滴晃羞。笔者认为旧委垒,前营销是在“拿到地块”之前石,因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策飘暮酮。其实皆蔫芒,如果地产市场是规范的惕婪脐,“拿到土地”也应包括在前营销里荆吹。如当今使用权的招投标挂牌出让腥箔颅,土地使用的位置敛焚、面积斑慌、功能摄承、容积率等等都已明白地告诉投资者掠氓懦,即便于给投资者作决策之用碳碴。至于“拟应将项目的总体规划价忻菜、建筑景观设计划分在内为宜”的提法斑熊,是不妥的榷兄,这应是“前期工作”的内容皋孪。

       房地产企业发展的长远战略

       前营销尽管处于房地产开发的早期傻锤娘,是营销策划的前端趴帅磨,但是敛,对于一个房地产开发项目来说餐趟,前营销做得好坏虎,直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售秸,是否能够按期收回投资并为企业带来利润帝赏,可以说前营销是房地产开发成本的关键壁。对于一个房地产企业来说秦,也只有通过前营销策划羞派力,找准目标人群渤,进行产品市场的恰当定位漏猴穆,通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌且,才能使企业长久地立于不败之地落媒。因此阿改,前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的妥讳蓖、长远的战略闷。 包装设计公司

       前营销策划工作的误区与问题

       在我国邻斯琅,1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除按锹恋,某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下丸,进入1998年之后巫,整个宏观经济环境又渐趋宽松核,房地产又开始升温俩就寺,2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕份慑。尤其是2002—2003年楔拍淳,房地产开发的各项指标增幅均在30%左右刀供隶。据有关部门统计铜,2003年全国有11个省本刃、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%握,35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%袭本开。房地产投资的过快增长辉赤,势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求谋,房地产的空置率迅速上升茫。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的礁囤,但笔者认为顾凑舍,房地产开发商营销策划不力没嚼岛,尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因舰。      

       其存在的误区与问题主要表现在霉翻解:

       重后期推销 轻前期营销猜,本末倒置 标志设计公司

       尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性付咯挎,但却不知道什么是营销牌。甚至把营销等同于推销虐卜显,常见的做法有如下几点妊衡械:一是成立公司臣惠、立项目诵墙、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划季崇,在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研标太藏,但要么是全国范围的资料馁,本市资料不详牟钦,要么资料的获取缺乏可靠的依据揭惩,要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”娜汹。总之暗储险,他们都不大重视“前营销”文炔,从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期钳。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视伶挥贯,即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动雹围。

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