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    新银河娱乐平台设计公司 2017-10-31 点击次数燃仓:618次

    前营销是房地产开发的龙头剖裸。1995年以来青虽,全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊幻烧衡,现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈叮,粗放型经营已经不行了缸。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地邦,必须了解市辰殴啤,熟知市呈酌影选,实施“重心前移”的市场定位颗彪涣。这时猫,国内不少房地产企业勉通,尤其是从事地产代理的企业妙潭,纷纷投入人力苟前、物力讨,进行房地产营销策划问题研究阀筷。之后说,全国大中城市相继展开房地产市场营销大战年块,群雄逐鹿品牌吹蚊惰,使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中藏耪虎。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事涛。 www.mosheji.com

       房地产营销策划的重要环节

       按照现代市场营销观念逛瓶队,营销策划要贯穿房地产开发经营的始终乃。前营销与后期的销售(推销)一样胁,都是房地产营销链中不可缺少的一环桶乾。当开发商有了投资意向后股阀哇,通过对房地产市场的供求杆拾井、软环境的调查与分析爱熊孙,以及对市场的定位啥橙,财务上的可行性分析等一系列前营销活动添唯们,最终作为投资决策溺改庐。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性剩粹,因此凯嫉,与房地产开发的后期推销工作相比镁季,前营销还是房地产策划的最重要的组成部分溅斜。如果没有前营销的介入垦同,开发商就很难真正把握市场需求图坎,其开发出来的商品房也无法顺利的销售聊,甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险室痊抒。

       房地产营销策划的最前端

       房地产开发大致要经历如下阶段济比:投资意向荚、地块选择涎猾、市场调查啼部餐、产品定位袖、投资报酬分析褥峭侗、投资决策炽、方案设计嚏隧、建筑规划每、广告企划勒淘、业务行销瞳馁划、物业管理斧斥、企业形象整体策划等歌,对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”乘。从房地产开发整个过程看诫怯低,房地产的前营销与后期的推销工作相比龄腾钱,则处于整个营销策划的最前端草。这里应该说明两个问题嚎亥悲。第一芳涣,前营销不同于房地产开发的前期工作镜。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里拐磊,把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策糖奉、前期工作间、建设阶段汉叼、租售阶段艾雌、物业管理等几个阶段写菊娠,认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后工酮辩,在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作尖物镐。由此可见溉蚊,前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动接结。第二沧惠浪,前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动筷查。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出狄祥肌:“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作判淮哄,而是凭自己的感觉怀反、老经验得出一些粗造的产品概念”祁拘,他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动赴侨露。笔者认为吼,前营销是在“拿到地块”之前摧哪,因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策类盒。其实裁,如果地产市场是规范的铺悉,“拿到土地”也应包括在前营销里肮。如当今使用权的招投标挂牌出让弥铰,土地使用的位置慧、面积钾梦、功能善、容积率等等都已明白地告诉投资者矗临,即便于给投资者作决策之用窜荣。至于“拟应将项目的总体规划枫、建筑景观设计划分在内为宜”的提法厩泡,是不妥的宪,这应是“前期工作”的内容黎奶。

       房地产企业发展的长远战略

       前营销尽管处于房地产开发的早期狗,是营销策划的前端啊,但是百钎赋,对于一个房地产开发项目来说毯化本,前营销做得好坏粹腿,直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售溅晒,是否能够按期收回投资并为企业带来利润碌客涵,可以说前营销是房地产开发成本的关键啡。对于一个房地产企业来说阶,也只有通过前营销策划惺攻,找准目标人群敌焊,进行产品市场的恰当定位累,通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌脆,才能使企业长久地立于不败之地情南健。因此玛痘杯,前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的萄纱惭、长远的战略蛾。 包装设计公司

       前营销策划工作的误区与问题

       在我国惦停,1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除柏期彼,某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下僵屋嚼,进入1998年之后赁,整个宏观经济环境又渐趋宽松绩案,房地产又开始升温飞,2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕翰坝。尤其是2002—2003年息,房地产开发的各项指标增幅均在30%左右释枪谁。据有关部门统计镶函,2003年全国有11个省释、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%澈纶缮,35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%鹅。房地产投资的过快增长惦赏滩,势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求佛,房地产的空置率迅速上升献辑联。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的吼每,但笔者认为擦摹兔,房地产开发商营销策划不力瞎骗叙,尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因巾染。      

       其存在的误区与问题主要表现在妙赫呜:

       重后期推销 轻前期营销吭,本末倒置 标志设计公司

       尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性丰美,但却不知道什么是营销桅虽琳。甚至把营销等同于推销垃,常见的做法有如下几点辆舵墙:一是成立公司骆剑、立项目蓟兄噬、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划澳盼,在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研偷爆赤,但要么是全国范围的资料判隋课,本市资料不详蹋乓侈,要么资料的获取缺乏可靠的依据墓,要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”瓣焚。总之钙,他们都不大重视“前营销”协昂脆,从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期电。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视疵糯脯,即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动藕杭歇。

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